El Real Decreto‑ley 27/2026 introduce una reforma sustancial del régimen jurídico del arrendamiento de vivienda habitual, con el objetivo de incrementar la estabilidad contractual y reducir la rotación forzada derivada del vencimiento de contratos. A continuación se sintetizan sus medidas esenciales.
1. Prórrogas automáticas sucesivas
Se modifica el sistema de prórrogas previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tras el periodo mínimo obligatorio (5 o 7 años, según la naturaleza del arrendador), el contrato se prorroga automáticamente por periodos equivalentes al inicial, salvo comunicación expresa en contrario.
2. Ampliación de los plazos de preaviso
El arrendador deberá comunicar la voluntad de no renovar con una antelación mínima de seis meses. El arrendatario mantiene el plazo de preaviso de dos meses.
3. Indemnización por falta de prórroga
Cuando el arrendador opte por no prorrogar el contrato sin concurrencia de causa legal, deberá abonar al arrendatario una indemnización mínima equivalente a doce mensualidades de una vivienda de características similares. Se establece un suelo mínimo de una mensualidad por cada año de residencia.
4. Supuestos de exoneración
No procede indemnización cuando concurra necesidad de ocupación por parte del arrendador persona física u otros supuestos tasados en la normativa vigente.
5. Prórroga extraordinaria
Para contratos con vencimiento anterior al 31 de diciembre de 2028, se habilita una prórroga extraordinaria de hasta dos años, manteniendo las condiciones esenciales del contrato.
6. Limitación de la actualización de rentas
Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual de la renta queda limitada al 2 %, salvo excepciones previstas en la normativa complementaria.
7. Medidas complementarias del paquete normativo
El decreto se acompaña de otras disposiciones aprobadas simultáneamente: regulación del alquiler por habitaciones y de temporada, límites a adquisiciones especulativas y refuerzo de la protección en procedimientos de desahucio en situaciones de vulnerabilidad.
Conclusión
El RD‑ley 27/2026 supone una modificación profunda del equilibrio contractual entre arrendador y arrendatario, reforzando la estabilidad del arrendamiento y estableciendo nuevas obligaciones para los propietarios. Su aplicación práctica exigirá una revisión detallada de contratos vigentes y futuros.
